A CIVITAS é o produto especializado do Menezes Niebuhr dedicado à estruturação jurídica de comunidades planejadas.
Sua atuação acompanha o empreendimento de forma integrada, da modelagem inicial às estruturas jurídicas necessárias à implantação, à governança e ao funcionamento da comunidade ao longo do tempo.
Mais do que responder a demandas jurídicas isoladas, a CIVITAS estrutura o projeto como um sistema.
Conceito
Por que CIVITAS?
O nome parte da distinção entre urbs e civitas. Enquanto a urbs se relaciona à dimensão física da cidade, a civitas inspira a ideia da comunidade organizada que se forma nesse espaço, das relações que a constituem e das estruturas que permitem seu funcionamento ao longo do tempo.
Urbs
A forma física da cidade.
Território
Construções
Infraestrutura
Organização espacial
Civitas
A comunidade organizada que se forma nesse espaço.
Relações
Direitos e deveres
Governança
Vida coletiva
No símbolo da CIVITAS, a forma urbana se organiza em torno de um núcleo de encontro e articulação. O território deixa de ser apenas espaço e passa a comportar relações, organização e vida coletiva.
Organização das cidades
É nesse ponto que se insere a proposta da CIVITAS.
O urbanismo organiza a forma da cidade.A estruturação jurídica organiza as relações que fazem essa cidade funcionar como comunidade.
Projeto urbano
Território
Infraestrutura
Usos
Implantação
Estrutura jurídica
Direitos e deveres
Instrumentos contratuais
Formas de ocupação
Responsabilidades
Governança
Mecanismos de convivência
Comunidade organizada
Funcionamento
Convivência
Governança
Permanência
Estruturas jurídicas pensadas para o empreendimento que se implanta e para a comunidade que permanece.
Em qual momento do empreendimento você está?
Cada comunidade planejada reúne decisões jurídicas que influenciam seu modelo de negócio, seu desenvolvimento e sua gestão. Conheça algumas das questões que orientam nossa atuação.
O terreno está juridicamente preparado para receber o projeto?
Análise dos riscos do imóvel e do negócio, situação registral e eventuais regularizações necessárias.
Qual estrutura jurídica permite viabilizar o empreendimento?
Escolha do formato de desenvolvimento, relação com o terrenista e estruturação societária, financeira e tributária.
Como conciliar o projeto urbanístico com o modelo de comercialização?
Compatibilização das decisões urbanísticas, registrais e contratuais com a dinâmica do empreendimento.
Como organizar a gestão, o custeio e o uso dos espaços compartilhados?
Definição dos instrumentos de governança e das relações entre empreendedores, adquirentes e futuros usuários.
Como estruturar as relações jurídicas durante a construção e a entrega?
Contratações, responsabilidades, procedimentos de entrega, uso, manutenção e garantias.
O empreendimento terá diferentes usos, etapas ou formas de exploração?
Avaliação jurídica de verticalização, usos compartilhados e exploração comercial por locação, conforme o projeto.
Sete fatores que influenciam a estruturação jurídica de comunidades planejadas.
A estruturação jurídica de uma comunidade planejada depende da análise integrada de diferentes variáveis. As características do imóvel, o modelo de negócio, a configuração urbanística, a organização societária, os mecanismos de governança e as formas de exploração econômica influenciam as soluções jurídicas aplicáveis a cada empreendimento.
Os fatores são interdependentes. Selecione um deles para ver como influencia a estruturação.
01
Resultado da due diligence e consequências contratuais
A análise prévia do imóvel e do negócio permite identificar riscos jurídicos que podem influenciar a aquisição do terreno, a definição das responsabilidades contratuais, a necessidade de regularizações e a própria viabilidade da operação.
02
Vinculação e relação com o terrenista
A relação entre proprietário da área e empreendedor exige a definição da estrutura negocial adequada, considerando a transferência ou vinculação do imóvel, as contraprestações, as obrigações assumidas, as garantias e a distribuição dos riscos.
03
Formato urbanístico do fracionamento do solo e faseamento
A escolha entre as modalidades juridicamente admissíveis de parcelamento do solo e organização da propriedade, bem como a possibilidade de implantação por etapas, interfere diretamente na estrutura registral, contratual e operacional do empreendimento.
LoteamentoLoteamento de acesso controladoCondomínio de lotesIncorporação imobiliáriaMúltiplas estruturas
Configurações possíveis. A admissibilidade de cada uma depende do projeto e da legislação aplicável.
04
Estruturação societária e tributária e viabilização financeira
O desenvolvimento da comunidade planejada demanda avaliação das estruturas societárias, negociais, tributárias e financeiras compatíveis com o modelo de negócio, a participação dos envolvidos e a estratégia de implantação.
05
Governança e gestão do empreendimento
A organização da comunidade exige instrumentos jurídicos capazes de disciplinar a administração, o uso dos espaços, a manutenção, o custeio, as responsabilidades e as relações entre proprietários, moradores, empreendedores e demais participantes.
06
Formato da verticalização
A implantação de edificações, condomínios e diferentes tipologias imobiliárias dentro da comunidade exige compatibilização entre as estruturas de propriedade, os instrumentos condominiais, a governança geral e os usos previstos.
07
Exploração comercial via locação estruturada
A utilização de espaços para atividades comerciais, serviços, lazer e outras formas de exploração econômica pode exigir modelagem jurídica específica, contemplando locação, cessão de uso, operação comercial e compatibilidade com as regras da comunidade.
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Uma abordagem jurídica integrada, do planejamento à operação.
A CIVITAS parte da compreensão das particularidades de cada empreendimento para desenvolver soluções jurídicas integradas ao seu modelo de negócio. Nossa atuação considera todas as etapas do desenvolvimento imobiliário, desde as decisões preliminares até a organização e o funcionamento continuado da comunidade.
01
Compreender o ciclo do empreendimento
Identificar as necessidades jurídicas presentes nas diferentes etapas, antecipando decisões e conectando as soluções ao desenvolvimento do projeto.
02
Entender o modelo de negócio
Analisar as características urbanísticas, econômicas, societárias e operacionais do empreendimento para definir estruturas jurídicas compatíveis com seus objetivos.
03
Promover a instrumentalização estratégica
Traduzir as decisões em instrumentos jurídicos integrados, acompanhando sua formalização, publicidade registral e implantação.
A estruturação jurídica acompanha todo o ciclo do empreendimento.
Da concepção à operação, o desenvolvimento de uma comunidade planejada envolve decisões jurídicas sucessivas e interdependentes. A CIVITAS organiza sua atuação em um único ciclo, dividido em três grandes partes, integrando as diferentes necessidades do empreendimento e acompanhando a implantação das soluções.
Ciclo do empreendimento
As decisões que estruturam o desenvolvimento.
Esta parte contempla o diagnóstico jurídico inicial, a avaliação dos riscos e a definição das bases negociais e urbanísticas do empreendimento.
Antes da implantação de uma comunidade planejada, é necessário compreender as condições jurídicas do imóvel, as particularidades da operação e as alternativas disponíveis para o desenvolvimento do projeto. As decisões dessa fase influenciam todas as etapas posteriores.
Das definições estratégicas à sua implementação jurídica.
Esta parte contempla a organização das estruturas jurídicas necessárias à viabilização e formalização do empreendimento, considerando as suas características urbanísticas, societárias, financeiras, registrais e de governança.
A estruturação do empreendimento exige que suas definições estratégicas sejam traduzidas em instrumentos jurídicos coerentes, compatíveis com a legislação e articulados entre si. A atuação compreende tanto a elaboração das estruturas quanto o acompanhamento de sua formalização e implantação.
Segurança jurídica para o desenvolvimento e a continuidade da comunidade.
Esta parte compreende as relações contratuais de comercialização, as contratações da construção, os procedimentos de conclusão e entrega e os instrumentos necessários ao funcionamento da comunidade.
A segurança jurídica deve acompanhar o empreendimento também durante sua comercialização e implantação, alcançando as relações que permanecem após a conclusão das obras. A organização do uso, da manutenção e da gestão da comunidade é essencial à continuidade das estruturas concebidas.
Etapa 01Negociações prévias para aquisição do terreno
Etapa 02Análise de risco (due diligence) do terreno e do negócio
Etapa 03Instrumentos jurídicos para contratação do terreno
Etapa 04Análise da legislação urbanística e tributária local
Etapa 05Definição estratégica do formato de fracionamento do solo
Etapa 06Aprovações e licenciamentos pertinentes
Etapa 07Regularizações prévias do terreno
Etapa 08Definição e implantação da estruturação jurídico-societária e financeira, com planejamento tributário
Etapa 09Elaboração e registro dos instrumentos de governança
Etapa 10Registros do empreendimento perante o Registro de Imóveis, conforme a modalidade aplicável
Etapa 11Lançamento, publicidade e procedimentos de vendas
Etapa 12Instrumentos contratuais para comercialização das unidades
Etapa 13Contratações durante a fase de construção
Etapa 14Conclusão das obras, obtenção do habite-se, vistoria e entrega das unidades
Etapa 15Pós-obra: uso, manutenção e garantias
As três partes formam um mesmo ciclo. Algumas etapas são simultâneas, interdependentes ou exigem antecipação.
Soluções jurídicas integradas para cada etapa do empreendimento.
Da concepção à operação, a CIVITAS oferece soluções jurídicas especializadas para estruturar comunidades planejadas, considerando as particularidades de cada empreendimento e as decisões necessárias ao longo de seu desenvolvimento.
Negociações e Aquisição
Due Diligence e Riscos
Viabilidade Urbanística e Tributária
Modelagem Jurídica
Estruturação Societária e Tributária
Assessoria em Aprovações e Licenciamentos
Parcelamento e Incorporação
Governança e Instrumentos Jurídicos
Contratos e Comercialização
Assessoria na Construção e Entrega
Uso e Manutenção
Implantação da Governança
01
Concepção e Viabilidade
A estruturação jurídica começa antes da implantação do empreendimento. Nesta etapa, a CIVITAS auxilia o empreendedor na avaliação de riscos, nas negociações preliminares e na definição dos instrumentos e modelos jurídicos adequados às características do projeto.
02
Estruturação e Formalização
Com a definição do projeto, a CIVITAS atua na estruturação e formalização dos instrumentos jurídicos necessários à implantação do empreendimento, contemplando a organização imobiliária, os aspectos registrais e os mecanismos de governança.
03
Comercialização, Implantação e Operação
A atuação jurídica acompanha também a comercialização, a implantação e o funcionamento da comunidade planejada. A CIVITAS desenvolve instrumentos contratuais, orienta juridicamente os procedimentos de entrega e contribui para a implementação das estruturas de uso, manutenção e governança.
Entregas jurídicas possíveis
01Negociações e instrumentos preliminares
Assessoria nas negociações com proprietários e estruturação dos instrumentos de aquisição, parceria, permuta ou outras modalidades negociais aplicáveis.
02Due diligence e análise de riscos
Investigação jurídica imobiliária, contratual e registral, com identificação de riscos e condicionantes relevantes ao desenvolvimento.
03Estudos jurídicos de viabilidade
Análise da legislação urbanística e tributária pertinente, considerando seus efeitos sobre a concepção do empreendimento.
04Fracionamento e organização da propriedade
Avaliação das modalidades juridicamente admissíveis de parcelamento, fracionamento do solo e organização imobiliária.
05Modelagem jurídica estratégica
Assessoria na definição das estruturas jurídicas adequadas à concepção e ao desenvolvimento do projeto.
01Estruturação do empreendimento
Definição e formalização de estruturas jurídico-societárias, negociais e tributárias adequadas ao projeto.
02Aprovações e licenciamento
Assessoria jurídica nos processos administrativos de aprovação e licenciamento, em articulação com os profissionais técnicos responsáveis.
03Regularização e formalização registral
Condução dos aspectos jurídicos de regularizações fundiárias e registrais pertinentes, incluindo a elaboração e o acompanhamento registral de memoriais de parcelamento do solo e incorporação imobiliária.
04Estruturação condominial
Organização jurídica de condomínios, subcondomínios e respectivos instrumentos, conforme a modelagem adotada.
05Estruturas de governança
Constituição e organização jurídica de associações e outros mecanismos de governança.
06Instrumentos normativos e de gestão
Elaboração de estatutos, convenções, regulamentos e regras de uso, manutenção, custeio e administração de áreas e equipamentos compartilhados.
07Publicidade e eficácia registral
Assessoria nos atos de formalização e publicidade registral das estruturas jurídicas, quando aplicáveis.
01Comercialização imobiliária
Elaboração e estruturação dos contratos de comercialização e assessoria jurídica relacionada aos procedimentos de lançamento, publicidade e vendas.
02Instrumentos da construção
Elaboração e revisão dos contratos e demais instrumentos jurídicos utilizados durante a implantação física do empreendimento.
03Conclusão e entrega
Assessoria jurídica nos procedimentos de conclusão, vistoria e entrega das unidades, incluindo a organização das responsabilidades contratuais pertinentes.
04Uso e manutenção
Elaboração e compatibilização dos instrumentos jurídicos de uso, conservação e manutenção dos imóveis, áreas e equipamentos compartilhados.
05Locação e cessão de uso
Estruturação jurídica de modalidades de exploração, locação e cessão de uso, conforme as características e a regulamentação aplicável.
06Responsabilidades posteriores à entrega
Assessoria relacionada a garantias, obrigações e relações jurídicas decorrentes da conclusão e utilização do empreendimento.
07Implantação da governança
Acompanhamento jurídico da implantação e do funcionamento das estruturas associativas, condominiais e demais mecanismos de gestão previstos.
Estruturas jurídicas que acompanham a evolução de cada comunidade.
Cada empreendimento apresenta características próprias. Por isso, a CIVITAS desenvolve soluções jurídicas compatíveis com sua modelagem, suas necessidades e as diferentes etapas de desenvolvimento, implantação e operação.
A atuação compreende frentes de assessoria definidas conforme as particularidades do projeto e o escopo contratado.
Instrumentos jurídicos conectados por uma mesma estratégia.
A segurança jurídica de uma comunidade planejada não depende apenas da elaboração individual de contratos e documentos. É necessário que os diferentes instrumentos sejam compatíveis entre si, reflitam as decisões estratégicas do empreendimento e estabeleçam relações coerentes entre proprietários, adquirentes, empreendedores, associações, condomínios e operadores.
Selecione um instrumento para destacar suas conexões.
Memorial de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária
Conecta-se com
Instrumentos de comercialização das unidades
Estatuto da associação
Convenções de condomínio e de subcondomínios
Regulamentos urbanísticos, construtivos e de utilização
Retificações e adaptações documentais
Instrumentos de comercialização das unidades
Conecta-se com
Memorial de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária
Estatuto da associação
Convenções de condomínio e de subcondomínios
Regulamentos urbanísticos, construtivos e de utilização
Manuais de uso e manutenção
Estatuto da associação
Conecta-se com
Memorial de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária
Instrumentos de comercialização das unidades
Convenções de condomínio e de subcondomínios
Regulamentos urbanísticos, construtivos e de utilização
Instrumentos de locação ou cessão de uso
Retificações e adaptações documentais
Convenções de condomínio e de subcondomínios
Conecta-se com
Memorial de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária
Instrumentos de comercialização das unidades
Estatuto da associação
Regulamentos urbanísticos, construtivos e de utilização
Instrumentos de locação ou cessão de uso
Manuais de uso e manutenção
Retificações e adaptações documentais
Regulamentos urbanísticos, construtivos e de utilização
Conecta-se com
Memorial de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária
Instrumentos de comercialização das unidades
Estatuto da associação
Convenções de condomínio e de subcondomínios
Instrumentos de locação ou cessão de uso
Manuais de uso e manutenção
Instrumentos de locação ou cessão de uso
Conecta-se com
Estatuto da associação
Convenções de condomínio e de subcondomínios
Regulamentos urbanísticos, construtivos e de utilização
Retificações e adaptações documentais
Conecta-se com
Memorial de parcelamento do solo ou de incorporação imobiliária
Estatuto da associação
Convenções de condomínio e de subcondomínios
Manuais de uso e manutenção
Conecta-se com
Instrumentos de comercialização das unidades
Convenções de condomínio e de subcondomínios
Regulamentos urbanísticos, construtivos e de utilização
Mais do que elaborar instrumentos jurídicos, a CIVITAS trabalha para que eles funcionem de maneira integrada.
A comunidade continua. Sua estrutura jurídica também.
A organização de uma comunidade planejada envolve relações que permanecem e se desenvolvem ao longo do tempo. A gestão dos espaços compartilhados, as responsabilidades de manutenção, as contribuições, a convivência entre diferentes usos e a participação dos proprietários exigem estruturas jurídicas adequadas às características de cada empreendimento.
A CIVITAS atua na definição, formalização e implantação desses mecanismos, considerando a organização da comunidade desde as primeiras decisões do projeto.
01Definições estratégicas
02Instrumentalização
04Operação
03Implantação
Experiência, estrutura e visão integrada.
01
Diferentes especialidades jurídicas. Uma atuação coordenada.
A CIVITAS é desenvolvida pelo Menezes Niebuhr Sociedade de Advogados, escritório full service fundado em 2005, com atuação nacional e profissionais organizados em núcleos especializados.
A estruturação de comunidades planejadas demanda conhecimentos que ultrapassam os limites de uma única especialidade jurídica. A atuação integrada do escritório permite reunir diferentes competências para compreender o empreendimento em sua totalidade e desenvolver soluções compatíveis com suas necessidades.
Integração entre as áreas de
Direito Imobiliário e Registral
Direito Urbanístico e Ambiental
Direito Empresarial e Societário
Direito Tributário
Direito Contratual e Relações de Consumo
Outras especialidades, conforme as demandas do empreendimento
02
Experiência construída na prática.
A atuação recorrente do Menezes Niebuhr na assessoria jurídica a empreendedores, incorporadores, loteadores e desenvolvedores imobiliários permite reunir experiências relacionadas a diferentes configurações urbanísticas, modelos negociais e estruturas de governança.
O conhecimento desenvolvido ao longo dessas operações contribui para a identificação de riscos, a análise de alternativas e a formulação de soluções jurídicas compatíveis com as particularidades de cada empreendimento.
Clientes assessorados
03
Nossa experiência em números.
A validar
Logotipos extraídos da apresentação institucional. A publicação depende da autorização de cada cliente.
Os empreendimentos serão apresentados após validação e autorização dos clientes.
Experiência jurídica em diferentes territórios.
A diversidade dos empreendimentos imobiliários exige soluções jurídicas sensíveis às particularidades locais, especialmente à legislação urbanística, às práticas registrais e às características de cada modelo de desenvolvimento.
A experiência territorial do Menezes Niebuhr integra o conhecimento aplicado na estruturação de comunidades planejadas.
Estado com atuação registradaDados preliminares, a validarSem atuação publicada
Comunidades planejadas
Selecione um estado no mapa ou na lista.
Estado com atuação registrada
Sem atuação publicada
Dados preliminares, a validar
Nenhum empreendimento publicado neste estado.
Estados com atuação
Os estados serão exibidos após a validação dos dados.
A estrutura jurídica da sua comunidade começa nas decisões de hoje.
Cada comunidade planejada apresenta particularidades que exigem análise estratégica e soluções jurídicas próprias.
A CIVITAS reúne experiência imobiliária e atuação interdisciplinar para assessorar empreendedores no desenvolvimento de estruturas juridicamente consistentes, desde a concepção do projeto até sua implantação e operação.
